Logo blanc Julien Bocquet, avocat fiscaliste à Vincennes

Avocat fiscaliste en immobilier

Sur une opération immobilière, la fiscalité ne corrige pas la rentabilité. Elle la détermine.

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SCI à l'impôt sur le revenu SCI à l'impôt sur les sociétés Location meublée non professionnelle Loueur en meublé professionnel Arbitrage location nue ou meublée Plus-value immobilière Impôt sur la fortune immobilière Plafonnement de l'IFI TVA immobilière TVA sur marge Marchand de biens Promotion immobilière Requalification en activité professionnelle Droits de mutation Taxe de 3 % sur la valeur vénale
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Avocat fiscaliste en immobilier : deux clientèles, deux logiques

Acquisition, investissement locatif, marchand de biens, programme de promotion : chaque opération est un exercice technique où le traitement fiscal décide du rendement réel.

Mon intervention comme avocat en fiscalité immobilière s’adresse à deux publics dont les enjeux n’ont rien de commun :

Remise des clés après une acquisition immobilière sécurisée fiscalement
Conseil en fiscalité immobilière lors d'un rendez-vous avec des acquéreurs
  • Les particuliers investisseurs, pour qui tout se joue sur le mode de détention et le régime des revenus locatifs.
  • Les professionnels de l'immobilier ensuite, confrontés à une fiscalité lourde où la moindre imprécision de qualification se paie cher.

Seize années comme Inspecteur des Finances Publiques m’ont donné une connaissance directe des requalifications pratiquées en matière de fiscalité immobilière. Ce sont elles qui transforment une opération rentable en opération déficitaire.

Sécuriser chaque étape de votre projet immobilier

Choisir son mode de détention : nom propre, SCI à l'IR ou SCI à l'IS

La SCI est l’outil le plus répandu, et le plus souvent mal paramétré. Selon qu’elle relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, elle ne produit pas les mêmes effets sur l’imposition des loyers, la possibilité d’amortir le bien et le calcul de la plus-value à la revente. Ce choix se fait avant l’acquisition.

Location nue ou meublée : arbitrer entre LMNP et LMP

Le statut de LMNP ouvre l’amortissement du bien et transforme la fiscalité d’un investissement locatif. Le basculement en loueur en meublé professionnel change en revanche toute l’équation : cotisations sociales, régime des plus-values, traitement des déficits. Cette bascule n’est pas toujours choisie, et c’est précisément le problème.

Plus-values immobilières et durée de détention

L’abattement pour durée de détention ne se calcule pas de la même façon à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Travaux déductibles, frais d’acquisition, exonérations liées à la résidence principale : la base imposable se construit bien avant la signature de l’acte de vente.

Impôt sur la fortune immobilière et plafonnement

Évaluation des biens, passif effectivement déductible, traitement des parts de sociétés immobilières, exonération au titre des biens professionnels et mécanisme de plafonnement. En fiscalité patrimoniale, l’IFI est l’impôt où l’écart entre déclaration prudente et déclaration optimisée est le plus large.

Marchand de biens et promotion immobilière

Ces activités relèvent d’un régime exigeant. Il faut sécuriser la TVA immobilière sur la marge ou sur le prix total selon les cas, optimiser l’impôt sur les sociétés et encadrer la qualification de vos opérations pour éviter la requalification en activité professionnelle, qui frappe régulièrement les particuliers enchaînant les achats-reventes.

Droits de mutation, taxes foncières et taxe de 3 %

Droits de mutation à titre onéreux, taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par certaines entités. Un conseiller fiscaliste immobilier attentif à ces impositions annexes améliore un rendement sans rien changer à l’opération.

Conseil en investissement locatif : arbitrage entre LMNP et LMP

Le fiscal et l'urbanisme validés en même temps

La fiscalité immobilière ne s’envisage jamais seule : un montage fiscalement irréprochable reste inexploitable si le permis de construire est fragile ou le bail mal rédigé.

  • C'est pourquoi je travaille en partenariat étroit avec NK Avocats, cabinet dédié au droit immobilier, de l'urbanisme et de la construction. Cette synergie permet de valider simultanément la viabilité fiscale, technique et réglementaire d'un projet : audit du permis, rédaction des contrats de promotion, sécurisation des baux, taxes d'urbanisme.
Parler de mon projet
Clés, maquette de maison et calculatrice : fiscalité d'une acquisition immobilière
Conseil expliquant à son client le plan d'une maison et son montage fiscal

Mon secteur d'intervention

Mon cabinet Julien Boquet Avocat se situe à Vincennes (94300), dans un secteur où la pression immobilière est forte.

J’accompagne notamment investisseurs et professionnels de Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Créteil et Bry-sur-Marne dans le Val-de-Marne, ainsi qu’à Montreuil et Neuilly-Plaisance en Seine-Saint-Denis.

Votre projet mérite un arbitrage en amont

Vous hésitez entre acheter en nom propre et créer une SCI ? Vous louez en meublé et vous demandez si le statut LMNP reste le bon ? Vous enchaînez les opérations d’achat-revente et craignez une requalification ?

Un premier échange, sans engagement, permet de poser l’arbitrage.

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06 49 50 37 80

30 Cours Marigny, 94300 Vincennes

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Samedi et dimanche : fermé

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